摘要 ：汤宇卿,王梦雯,吴新珍,王欣宜. 面向有机更新的城市旧区地下空间规划策略与布局模式[J]. 规划师,2022,v.38;No.350(02):134-139.

关键词： 有机更新；城市旧区；地下空间；规划策略；布局模式

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问题的提出

“先地下后地上”是一般的城市开发模式，在新区易于实现，然而对于城市旧区，地上部分已经建成，那么如何进行改造？虽然拆旧建新是一大路径，仍可沿袭既有的开发模式，但是存在诸多弊端，过量的拆建不符合绿色低碳的要求，割裂了城市历史文脉，且为了资金平衡或盈利，这种开发模式往往造成区域在拆旧建新后开发强度过大，带来人口密度增大、空间环境恶化及交通拥堵加剧等问题。

为此，城市旧区必须转变开发建设方式，有机更新应运而生。“城市更新单元( 片区) 或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％，拆建比不应大于2”。面对“拆改留”，可以通过建筑质量、地理区位、交通条件等方面的分析对“拆”的区域进行识别。一般来说，建筑质量差，但地理区位好、预期交通可达性高的区域可以采用这种模式，其他大部分区域则采用“改留”，即改造或保留的模式。这些区域往往建筑密集，地面空间匮乏，如何拓展新的空间、植入新的功能以满足居民现代生活的需求值得思考。“地面不足，地下来补”，可以考虑“向地下要空间”的途径，走“先地上后地下”的道路。

基于此，本次研究主要对以下问题展开探讨：城市地下能提供什么样的空间来支撑旧区的有机更新？“先地上后地下”的开发需要遵循什么样的规划策略？有哪种可采用的面向有机更新的旧区地下空间规划布局模式？

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支撑有机更新的城市旧区

地下空间开发

基于城市地下空间自身的特性，其提供的功能空间一般聚焦于地下交通运输设施、公用设施和人民防空设施等。这些地下设施的引入，一方面有利于城市旧区功能的完善，另一方面可以让更多的地面空间转向绿化空间、游憩空间等，从而提升城市旧区的环境品质。

2.1 向地下要交通空间

城市旧区的交通系统形成于城市机动化发展初期，其道路狭窄，通行能力不足，服务水平低下，不能满足当今交通发展的需求。在新政策的推动下，受拆建上限的控制和对既有空间尺度保护的要求，大规模拓宽道路的方式将被严格管控。在这种情况下，建设立体交通空间至关重要。目前被采用较多的形式是建设高架道路和地面立交，但这种形式对旧区空间环境的破坏较大。因此，在发展空间受限、历史文化保护要求高的城市旧区，较适合采用建设地下道路和地下立交的形式。

此外，大力发展公共交通，降低个体机动交通的比例也是路径之一。一是发展常规公交，但旧区的道路系统“先天不足”，常规公交的速度往往达不到居民高效出行的需求。二是发展快速公交(BRT)，但需要依托断面较宽的道路，这在旧区相对稀缺，BRT 仅能在部分合适的路段上通行，覆盖率远远不够。三是建设轨道交通，如采用高架形式，将对旧区空间产生负面影响；如采用地面轨道交通形式，则与BRT 一样缺乏较宽道路的支撑。由此可见，针对城市旧区宜采用地下轨道交通模式，如安徽芜湖中心城区在一般区域采用高架云轨，到旧城等核心地区时则将轨道引入地下。

地下轨道交通为旧区交通问题的解决提供了很好的路径，但是这需要大量的投入。目前申建地铁城市的要求是“地方财政一般预算收入在300 亿元以上，国内生产总值达到3 000 亿元以上，城区人口在300 万人以上”。因此，量力而行、循序渐进，至关重要。当然，对于一些交通拥堵的节点，也可以通过地下人行通道的建设实现人车分流，局部提升旧区交通网络的通行能力。

旧区地块原有停车配建指标低，地下停车设施不足，地面停车场地往往车满为患，甚至堵塞消防通道，带来了极大的安全隐患。为了解决这一问题，一些地块会利用周边城市道路实施路边停车，但却挤占了通行空间，使旧区道路交通问题雪上加霜。同时，建设地面立体停车库也会对周边景观造成一定的影响，且选址困难。基于以上分析可知，停车设施“地下化”成为解决这些问题的重要途径。

2.2 向地下要设施空间

地下公共设施为城市建设和运营提供了有力的支撑。为了节省造价，目前城市部分供电、通信等线路采用架空方式，对线路保障和城市景观都带来一定的影响。将架空线“入地”成为不少城市旧区更新的重要内容，同时地下市政管线的提升改造也是旧区规划的重点。在某些重要地段，管线的检修和开挖对交通产生了重大影响，由于道路空间狭小，地下管线难以布局，需要适时引入地下综合管廊。

城市旧区原有的人防标准低，为了满足新的人防标准和要求，需要对既有设施进行改造并新建所缺失的部分。以往的做法是结合地块开发，配套建设相应规模的人防工程，形成了点状分散、缺乏连通的人防设施布局。这种孤岛式的人防工程综合防护能力弱，因此需要在旧区建设人防联系通道，与地下轨道交通和综合管廊等共建共享，实现平战结合的目标。

城市旧区的商业、文化设施相对密集，他们不仅需要满足旧区居民的需求，还要为全域服务，因此仍有大量的开发诉求。其可以考虑结合轨道交通站点进行建设。此外，旧区的商业、文化、教育、医疗等设施配套不足，功能不完善，也可以通过地下空间的开发予以弥补。

2.3 向地下要品质空间

城市旧区建筑密集、绿化匮乏，通过将交通等空间“地下化”，可以改变目前占用地面空间的现象，并增加绿化空间。建议通过“见缝插绿”的方式，优化地面空间环境，提升旧区空间品质。

同时，通过地下轨道交通的建设，可以促使更多居民采用公共交通方式出行，降低机动交通的出行比例，提升出行效率，改善旧区交通拥堵状况。地下道路则可以引入汽车尾气收集装置，减少机动交通的碳排放，从而有利于改善旧区环境。

此外，通过将部分邻避设施“地下化”，如建设地下变电站、地下污水处理厂和地下垃圾焚烧厂等，可以进一步提升旧区的环境品质，实现健康城市的目标。例如，上海旧区500 kV 变电站的“地下化”，降低了对周边环境的影响，提升了区域空间品质。

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面向有机更新的城市旧区

地下空间规划策略

从以上分析可知，城市旧区的有机更新以地下空间为支撑，但处于“留改”区域的地下空间营造与城市新区不同，需要面对“先地上后地下”的开发次序，提出相应的规划策略。

对于城市旧区地下空间的开发策略，已有学者进行了相关研究，主要集中在空间与功能更新等方面。徐新巧将地下空间的更新思路总结为功能相协调与空间资源再利用；黄砂等人提出应对空间紧约束常态下的地下空间区域联动、空间挖潜、地块共生、明细产权等综合利用策略；刘艺等人提出局部更新地区的地下空间开发要注重拓展空间容量、改善功能环境，存量地下设施更新再利用以转变用途、提升品质和安全为主；谢凯骏提出立体分流的共生导向策略、综合配套策略、市政聚合统一策略、多样化呈现策略及人性关怀策略。通过综合分析，本次研究提出面向有机更新的城市旧区地下空间规划策略，主要聚焦在以下五个方面。

3.1 开展普查评估

城市有机更新坚持体检评估先行，而这一工作需要从地上延伸到地下，对地下空间进行整体普查和评估，这是旧区地下空间规划编制的基础。地面空间往往通过实地踏勘了解现状，而地下空间则更多地需要收集和整合资料。通过研究既有的地下空间竣工图等材料，可以进一步发现问题并及时进行补测，从而摸清地下空间的现状。虽然管网普查已经有了一定的基础，但是还需要从管网普查走向地下空间普查，构建三维数字地下空间信息系统。以普查为基础，进行地下空间体检评估，综合考虑工程地质要素、资源保护要素和城市建设要素，构建地下空间分层分区管控要素体系，从而探寻存在的问题和短板，随后以问题为导向提出规划策略( 图1)。

图1 城市旧区地下空间分层分区管控要素体系示意图

3.2 立足总量把控

地下空间的单方造价高，因此并非越多越好。基于目前有机更新的规划理念，应将城市旧区空间的增量基本控制在20％以内。在总量可控的情况下，通过功能需求预测、强度分区预测、人均需求预测和趋势外推等方法，可以研究可持续的地下空间多功能开发规模的需求；通过开发功能影响因素和耦合适建性分析，可以较为准确地预测地下空间开发功能等需求。研究应结合普查得出的既有地下空间规模，分析其存量改造和提升的诉求，进而得出旧区地下空间的增量，并最终落实到各个片区和地块，作为规划的基础( 图2)。

图2 城市旧区地下空间开发需求分析方法基本框架图

3.3 关注公共空间

城市旧区的开发模式是“先地上后地下”。对于“改留”地块，往往涉及建筑基础、土地权属等问题，因此进行地块内部地下空间的开发具有一定的难度。道路地下空间是地下空间的重点开发区域，城市的地下轨道交通、地下各类管线、地下综合管廊和地下人防联系通道等都集中在道路下方，相互之间如何整合、共建共享是规划的关键。同时，道路地下公共空间需要与地块下方的既有地下空间做好充分衔接。

3.4 衔接建造技术

建造技术的突破对于地下空间的整体发展至关重要，如盾构技术的运用促进了我国地下轨道交通的快速发展。在城市旧区，为了保护地面建筑，有时会采用建筑平移技术，在保证建筑主体结构整体性和使用功能的前提下，将建筑从原址整体搬迁到新址。例如，在上海喇格纳小学所在地区的地下空间开发中，采用了步履行走器平移技术，对地面历史建筑进行了移位保护。

3.5 整合景观风貌

城市旧区的魅力在于其丰富的景观风貌，体现了不同时代的烙印，是不同类型、不同年龄人群城市记忆之所在，也是城市特色之体现。然而，目前在地下空间的开发中对于景观风貌的重视不足。例如，轨道交通项目多是从规划设计的便利性出发，采用统一模式，同一条轨道交通线所采用的环境布局模式、空间色彩组合模式等均相同，这就造成“千站一面”的现象，空间特色丧失，缺乏地域性和标识感。因此，地下空间的开发需要充分考虑地面空间景观风貌的延续，形成上下一体的城市设计。

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面向有机更新的城市旧区

地下空间布局模式

针对城市旧区地下空间布局模式，相关学者进行了一定的研究。李倩等人总结了城市建成区地下空间的三种发展模式，提出地下空间开发基本向“功能融合、网络化、系统化、分层利用”模式转变；夏荣指出在城市更新的背景下，地下空间的开发利用应注重功能的合理性、统筹地上地下开发、建设高效的空间网络和加强人性化设计；王中利提出结合轨道交通、开放空间、综合体立体化和功能扩充开发的“有效响应”模式；王伟武等人提出历史风貌区的开发应注重与地下资源保护的结合，注意建筑风貌统一及施工工艺适当选择等问题，兼顾独立性和整体性、渐进性和可持续性。基于此，本次研究针对城市旧区自身特点，结合具体案例，归纳出五种城市旧区地下空间布局模式。

4.1 多点针灸开发

城市旧区的“留改”区域建筑密度高，虽然在进行地下空间开发时可以采用顶托平移等现代技术，但是工程造价居高不下。因此，成片大规模的地下空间开发往往难以实施。例如，地块内部新增地下车库，通常无法进行大规模的开挖，一是难以形成成片较大规模的地下空间，影响运营效益；二是容易破坏相邻建筑，甚至影响建筑使用功能。为此，需要创新开发模式，采用多点针灸开发，突出小切口、小规模的特征，如地下智能筒式停车库是适宜旧区的地下停车设施，可以利用边角绿地地下空间进行规划建设，布置较灵活( 图3)。

图3 地下智能筒式停车库示意图

4.2 多元复合利用

城市旧区地下空间开发的特点在于空间的复合利用。离建筑有一定距离且具有一定规模的空间可以进行复合地下空间开发。例如，利用绿地、体育场地进行地下空间开发，解决周边( 学校、医院等) 的停车问题。浙江上虞老城区交通规划结合实际情况，引入了地下智能筒式停车库，并结合绿地、广场、体育场、学校操场等建设地下停车设施，充分挖掘了老城区的空间，较好地解决了停车问题( 图4)。

图4 浙江上虞老城区停车设施规划布局图

4.3 多廊互相贯通

城市旧区的地下空间不能仅聚焦于局部的点状开发，而需要互联互通，形成网络，而网络构建的主体则主要依托道路下方的公共地下空间。例如，加拿大多伦多地下步行空间(PATH)经历了“点状吸附—轴向拓展—珠链式—网络式”的演变过程，其布局以地铁为骨干，以大型商业和商务设施为主体，通过地铁站之间的无障碍连通，最终形成地下步行网络( 图5)。

图5 加拿大多伦多地下步行空间(PATH) 发展历程示意图

4.4 多层开发协同

城市旧区的道路下方集中了多元的公共空间。这些空间廊道需要互联互通，如果在同一个层面上很难解决，就需要在水平贯通的基础上关注竖向分层，遵循“人在上、物在下”的布局原则，合理安排地下步行网络、车行网络、轨道交通网络、市政管线网络、综合管廊网络、人防联系网络和地下物流网络等。这些网络有些可以共建共享，有些必须留有相应的安全距离，便于施工和运营( 图6)。

图6 地下空间综合利用

4.5 多孔海绵渗透

在建筑密集的城市旧区，要控制地下空间的覆盖率，确保海绵城市的实现。例如，为限制地下空间的过度开发，安徽芜湖提出“低影响开发”的海绵城市生态理念，规定新建小区地下空间开发密度不超过70％，公园绿地地下空间开发密度不超过30％，考虑各类低影响开发设施的要求，尽量避开地下水流通道，并预留雨水下渗通道和空间。

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结语

伴随着我国城市土地资源的日益稀缺和空间价值的全面提升，“向地下要空间”已成为大势所趋。旧区将成为城市内涵式发展的焦点，有机更新是必由之路。面对新的更新模式，城市旧区地下空间开发必须要创新规划策略，通过三维数字地下空间信息系统的构建，摸清家底；通过地下空间需求的预测，摸清总量、存量和增量；以道路下方的地下公共空间为骨架，串联各地块的地下空间，“对地上地下空间进行综合统筹和一体化提升改造，提高城市空间资源利用效率”[16]；适时引入新技术、新方法，结合旧区历史文化保护，服务于地下空间发展；以人为本，充分关注人在地下空间的活动，丰富旧区地下空间的场景营造，与地面空间的景观风貌融为一体。

在城市旧区地下空间具体的布局中，要因地制宜，采用多点位、小规模、小切口的方式；关注空间的复合利用和网络化构建，提高旧区地下空间的开发效益；协同旧区地下各层空间的规划布局，既要互联互通，又要互不干扰，全面支撑地面空间的更新和完善。同时，关注地下空间的开发对地下环境的影响，引入低影响开发模式，保护旧区地下的生态环境。

与超大规模、整体开发的TOD 发展模式相对应，城市旧区地下空间的开发需要走出一条全新的道路，进一步深入研究面向微更新的旧区地下空间规划；通过建造技术的提升，提高旧区地下空间建设的自由度。从勘测、评估到建造、运维，面向有机更新的城市旧区地下空间规划要与时俱进，不断更新和完善。

转自公众号“上海城市研究”

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