城市更新带动空间利用从粗放到节约、由增量扩张向存量优化转变，空间规划开始由增量规划向存量规划转型，让更多的人们获得幸福感和安全感。

本文转自：城市规划

城市更新是在高质量发展的要求下，带动开发建设方式转型和经济发展方式转变的重要手段。城市更新带动空间利用从粗放到节约、由增量扩张向存量优化转变，空间规划开始由增量规划向存量规划转型，以更好地解决城市病，补齐让人们获得幸福感和安全感的短板。

01

对于增量规划和存量规划的认识

增量规划是为满足城市新发展要求，在建成区外对空间及经济社会进行拓展建构，是政府主导的自上而下的管理式规划。存量规划是为解决既有城市问题，在建成区内对空间及经济社会进行改造提升，是政府、市场主体和居民共同参与的自下而上的协商式规划。

发展阶段与驱动力不同。增量规划表现为城市拓展期以房地产开发为主的快速扩张模式。存量规划表现为城市精细增长期对存量空间挖潜、盘活、优化的提质增效模式。

利益主体与协同机制不同。增量规划的利益主体以政府和开发商为主，新的建设运营方通过重新建立资产关系来替代原产权方。存量规划的利益主体是政府、更新改造方、运营方、原产权人等多元主体，通过新旧合作协商共治而延续资产关系。

规划目标与服务对象不同。增量规划构建新业态、新功能，服务新企业和新居民。存量规划则对既有业态进行改造提升，服务原住民和本地产业。

建设方式与运营思维不同。增量规划依据规范标准平地新建，主要关注开发建设单次维度。存量规划致力于最大限度利用改造现有建筑，并保留历史文化内涵，关注全生命周期运营的多维度。

02

城市更新规划方法体系

应抓住存量规划的特点，构建包含总体规划、详细规划、项目实施方案三个层面的城市更新规划方法体系，明确技术内容和要点。

总体规划层面城市更新规划是指导全域城市更新的统领和顶层设计，向上承接总体规划及分区规划要求，向下指导存量地区详细规划和项目综合实施方案编制，需要形成各方对城市更新内涵、原则、目的等价值观的共识，明确具体目标、方法、策略、政策、体制机制等内容。包括总体目标与策略、各类更新对象的空间布局、街区统筹规划和实施路径、多元主体协同的组织体系、相应政策机制等方面。应摸清城市更新资源的底数，明确不同区域的更新规划方向，统筹空间资源与更新任务、统筹规划编审与行动计划、统筹项目实施与政策机制、统筹实施主体与管理部门。

详细规划层面更新规划是街区规划管理的重要依据，为项目更新指明方向和提出要求。应坚持问题导向、需求导向、目标导向，以块统条，以条带块，通过统筹街区中的老旧厂房、老旧楼宇、平房院落、危旧楼房、老旧小区等各类存量待更新用地和建筑资源，综合考虑区域功能、布局结构、空间环境和三大设施支撑条件，合理确定更新规划。通过体检评估找问题、街区统筹理资源、多元协商问需求、整体策划定方案、搭建平台配政策、制定计划推行动等步骤，形成问题、资源、需求、愿景、策略、政策、任务、项目等八类清单指导更新。

项目实施方案应在详细规划刚性要求下，重点立足更新产权边界、各主体属性、资金来源、产业和运营构想，开展更新实施的路径、策略和所需政策、机制等内容研究。应明确更新项目实施主体与范围；根据对现状用地和建筑特征的综合分析，提出综合整治、更新改造、拆除腾退等更新路径和具体实施方式；提出项目使用的相关政策和机制。明确更新实施中的相关搬迁安置、新建改造、公共服务设施或基础设施建设和移交等各类责任和相关利益方的权益保障。

03

总结

城市更新的规划方法，应在不断实践探索中持续完善。总体规划层面作为顶层设计，重在统一思想，凝聚共识；详细规划层面作为更新管理平台，重在整体统筹，系统谋划；项目实施方案作为更新实施依据，重在主体资金，协同推进。上下贯通往复协同，方能推动城市更新。

文章作者：王崇烈（北京市城市规划设计研究院城市更新规划所副所长、城市更新研究中心副主任，高级工程师）

更多相关信息 还可关注中铁城际公众号矩阵 扫一扫下方二维码即可关注