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咨询热线:17736920826政府投资项目可行性研究报告编制要点
本站 2024/11/21 15:41:07
投资项目可行性研究是建设单位前期进行投资决策的重要环节。可行性研究报告通过对投资项目主要实施内容和配套条件进行可行性、必要性论证，对项目实施的技术方案进行比较论证，并对项目实施过程中及实施后的财务效益、经济影响、生态环境影响、社会影响等进行预测，从而提出项目是否应该投资和如何实施的咨询意见，为项目投资方、政府投资主管部门、项目融资机构等有关单位提供决策依据。根据2023年3月国家发展改革委发布的《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）》《企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023年版）》，当前可行性研究更加注重加强项目全生命周期管理、项目风险管理。要求咨询工程师具有较综合的工程、经济和政策研究能力。本文是在可行性研究报告编制的实践经验结合投资咨询理论学习中提炼的精华，不属原创，是对政府投资项目可行性研究报告编制要点进行了总结归纳，旨在为可行性研究报告编制人员在具体工作中能够提供一些指导和可借鉴的内容。
全文将介绍投资项目立项管理相关政策、法律法规及规章，政府投资项目概念、范围、类型及出资方式，项目建议书的作用及内容，可行性研究报告作用及内容，可行性研究报告编制工作流程及前期准备工作要点，项目建设背景及必要性、需求分析及建设规模测算、项目选址和建设条件、建设内容和建设方案、项目组织管理和实施进度安排、投资估算及融资方案等方面的可行性研究报告编制技术工作要点。
1．政策文件
国务院《关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）
中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）
国家发展改革委《关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明》的通知（发改投资规〔2023〕304号）
2．法律法规
《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院2017年第673号令）
《政府投资条例》（国务院2019年第712号令）
3．管理规章
《企业投资项目核准和备案管理办法》（国家发改委2017年第2号令）
《政府核准的投资项目目录（2016年本）》（国发〔2016〕72号）
《中央预算内直接投资项目管理办法》（国家发改委2014年第7号令）
《中央预算内直接投资项目概算管理暂行办法》（发改投资〔2015〕482号）
《政府投资条例》（国务院2019年第712号令）规定：政府投资是指在中国境内使用预算安排的资金进行固定资产投资建设活动，包括新建、扩建、改建、技术改造等。预算包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算。国家实行一级政府一级预算，设立中央，省、自治区、直辖市，设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区，乡、民族乡、镇五级预算。
按照资金来源区分，使用国家预算资金的固定资产投资项目为政府投资项目，其他使用国内贷款、利用外资、建设单位使用自筹资金及其他资金的为企业投资项目。
我国政府投资项目审查实行审批管理，企业投资项目审查实行核准和备案管理。坚持企业投资核准范围最小化，原则上由企业依法依规自主决策投资行为。根据中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）在一定领域、区域内先行试点企业投资项目承诺制，探索创新以政策性条件引导、企业信用承诺、监管有效约束为核心的管理模式。
根据中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）《政府投资条例》（国务院2019年第712号令），政府投资项目只投向市场不能有效配置资源的项目，以非经营性项目为主，原则上不支持经营性项目，包括国家安全、社会公益服务、公共基础设施、农业农村、生态环境保护和修复、重大科技进步、社会管理等领域。结合现实情况，可将常见政府投资项目分为两大类，一是基础设施项目，包括交通、市政、水务、园林、环卫等；二是公共服务设施项目，包括教育科研、医疗卫生、文化体育、党政机关、社会保障、城市保障等。
中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）和《政府投资条例》（国务院2019年第712号令）规定：政府投资资金按项目安排，以直接投资方式为主。对确需支持的经营性项目，主要采取资本金注入方式投入，也可适当采取投资补助、贷款贴息等方式进行引导。
中央中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）提出：改进和规范政府投资项目审批制，采用直接投资和资本金注入方式的项目，对经济社会发展、社会公众利益有重大影响或者投资规模较大的，要在咨询机构评估、公众参与、专家评议、风险评估等科学论证基础上，严格审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计。经国务院及有关部门批准的专项规划、区域规划中已经明确的项目，部分改扩建项目，以及建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单的项目，可以简化相关文件内容和审批程序。
《政府投资条例》（国务院2019年第712号令）规定：政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目，项目单位应当编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计，按照政府投资管理权限和规定的程序，报投资主管部门或者其他有关部门审批。对下列政府投资项目，可以按照国家有关规定简化需要报批的文件和审批程序：（一）相关规划中已经明确的项目；（二）部分扩建、改建项目；（三）建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单的项目；（四）为应对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发事件需要紧急建设的项目。前款第三项所列项目的具体范围，由国务院投资主管部门会同国务院其他有关部门规定。采取投资补助、贷款贴息等方式安排政府投资资金的，项目单位应当按照国家有关规定办理手续。
《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》（国家发改委2005年第31号令）规定：投资补助或贴息金额大于2亿元，按直接投资或资本金注入方式管理；投资补助或贴息金额大于3000万元，小于（包含）2亿元，且投资补助或贴息金额占项目总投资的比例超过50%的，按直接投资或资本金注入方式管理，其余按投资补助或贴息方式管理，只审批资金申请报告；投资补助或贴息金额小于（包含）3000万元，按照政府投资补助或贴息方式管理，只审批资金申请报告。
特许经营项目应严格执行《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》，依法依规履行审批、核准、备案程序。采取政府资本金注入方式的特许经营项目，按照《政府投资条例》规定，实行审批制。列入《政府核准的投资项目目录》的企业投资项目，按照《企业投资项目核准和备案管理条例》规定，实行核准制。对于实行备案制的企业投资项目，拟采用特许经营模式的，要严格论证项目可行性和特许经营模式必要性。所有拟采用特许经营模式的项目，均要开展可行性论证。通过可行性论证审查的项目，方可采用特许经营模式建设实施。
1．报告作用
是建设项目前期工作的重要内容之一，对于部分政府投资项目，编制和报批项目建议书是立项的必要程序，是开展项目可行性研究的依据之一。
2．报告重点内容
根据国民经济和社会发展长期规划、行业规划和地区规划以及国家产业政策，经过调查研究、市场预测，并通过对项目建设方案进行初步的技术、经济分析和社会、环境评价，对项目是否可行作出初步判断，从宏观上分析论证项目建设的必要性和可能性。必要性主要是基于对宏观战略需求、社会需求和市场需求的分析，充分论证项目建设的必要性。可能性主要是基于良好的技术支持、外部建设条件、环境承载力以及较为理想的投资效果等，使得项目可以进行下一步的深入研究，即开展项目可行性研究工作。
3．报告深度要求
项目建议书应能满足立项的要求。项目建议书通常是在初步可行性研究的基础上完成，深度介于投资机会研究、产业规划研究和可行性研究之间。项目投资和成本费用可主要采用相对粗略的估算指标法，有条件的也可采用分类估算法估算。
1．报告作用
是在项目建议书或规划的基础上进行，是投资项目前期工作最重要的内容，是项目决策的重要依据，也是下阶段编制初步设计文件的依据。政府投资项目必须编制和报批可行性研究报告。
2．报告重点内容
根据《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）》包括项目建设背景、规划政策符合性、建设的必要性、需求分析、建设内容、建设规模、项目产出方案、项目选址、要素保障、建设方案（含技术方案、设备方案、工程方案、用地用海征收补偿（安置）方案、建设管理方案等）、项目运营方案（含运营模式、运营组织方案、绩效管理方案等）、项目投融资与财务方案（含投资估算、融资方案、财务指标分析）、项目影响效果分析（含经济影响分析、社会影响分析、生态环境影响分析、资源和能源利用效果分析、碳达峰碳中和分析等）、项目风险管控方案等。
3．报告深度要求
应符合国家、行业、地方有关法律、法规和政策；应达到内容齐全、数据准确、论据充分、结论明确的要求，以满足决策者审批需要。项目必要性论证充分、全面；项目需求分析详细、具体，套用建设标准正确、合理，项目开办规模依据充足。项目选址红线范围明确，建设条件调查分析详实。项目建设内容具体明确，各专业设计方案深度达标。项目组织方案和招标方案具体明确。投资估算采用分项详细估算、不缺项且深度达标，融资方案具体明确。可行性研究报告应附有项目前期手续。
4．报告规范要求
根据国家发改委文件《中央预算内直接投资项目管理办法》（国家发改委2014年第7号令）规定，项目建议书批准后，项目单位应当委托工程咨询机构编制可行性研究报告，对项目在技术和经济上的可行性以及社会效益、节能、资源综合利用、生态环境影响、社会稳定风险等进行全面分析论证，落实各项建设和运行保障条件，并按照有关规定取得相关许可、审查意见。可行性研究报告的编制格式、内容和深度应当达到规定要求。项目可行性研究报告应当包含以下招标内容：具体招标范围（全部或者部分招标）、招标组织形式（委托招标或者自行招标）、招标方式（公开招标或者邀请招标）。可行性研究报告编制完成后，由项目单位按照规定程序报送项目审批部门审批，并应当附以下文件：（一）城乡规划行政主管部门出具的选址意见书；（二）国土资源行政主管部门出具的用地预审意见；（三）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件；（四）项目的节能评估报告书、节能评估报告表或者节能登记表；（五）根据有关规定应当提交的其它文件。
《关于印发全国投资项目在线审批监管平台投资审批管理事项统一名称和申请材料清单的通知》（发改投资〔2019〕268号）规定：可行性研究报告报批，并应当附以下文件：项目建议书批复文件（已列入相关规划的项目无需提供）；选址意见书；用地（海）预审意见；节能审查意见（除年综合能源消费量不满1000吨标准煤，且年电力消费量不满500万千瓦时的固定资产投资项目，涉及国家秘密的固定资产投资项目，以及《不单独进行节能审查的行业目录》外的固定资产投资项目）；项目社会稳定风险评估报告及审核意见（重大项目）；移民安置规划审核（涉及移民安置的大中型水利水电工程）；航道通航条件影响评价审核意见（涉及影响航道通航的项目）。
国家发展改革委《关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明》的通知（发改投资规〔2023〕304号）给出了《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）》，在编写具体项目的可行性研究报告时，可结合项目实际情况对大纲所要求的内容予以适当调整。对于建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单的项目，可按照国家有关规定简化大纲中的有关内容。对于重大或复杂项目，可在可行性研究报告正文之前形成摘要，综述项目概况、可行性研究过程、主要结论和建议等内容。目前有关行业主管部门还没参照编写大纲，根据行业特殊性及实际需要对编写大纲有关内容进行合理调整的基础上，制定适用具体行业或领域的可行性研究报告编写大纲或实施细则。
1．项目洽谈与现场踏勘
与委托方接触洽谈，全面了解拟建项目基本情况、建设需求、现有基础资料情况、项目进展情况、项目存在问题等。同时对项目现场进行踏勘，了解项目用地现状，包括地形地貌、地上物情况、周边环境情况、市政供应条件等。
2．搜集整理资料
项目洽谈时即可向项目单位索要相关资料，项目单位当场来不及准备的，应编制资料清单提交给项目单位。
3．项目初步分析
根据委托方提供的基础材料，结合相关政策、法规，初步分析项目的功能定位、使用需求、建设规模、建设标准等。
4．指导设计方案
根据初步分析结果，与项目单位、设计单位进行详细沟通交流，指导优化设计方案。
5．编制报告初稿
根据既有资料，编制报告初稿。
6．初稿汇报沟通
向项目单位提交报告初稿，必要时当面汇报初稿成果，并与其进行沟通交流，了解项目单位的修改意见。
7．完成报告编制
根据项目单位的意见修改完善报告，形成报告正式成果文件。
8．报告报批修改
报告报批过程中，根据政府部门要求、评估意见等进行修改。
要编制一份高质量前期咨询报告，做好前期准备工作至关重要。前期准备工作包括搜集基础资料、踏勘项目现场、与相关方沟通协调。前期准备工作需要做好与项目单位、勘察单位、设计单位、使用单位、主管机关等的沟通和协调，获得他们的支持和配合。
收集与项目有关的各种资料是编制报告的关键环节。资料的全面性、准确性是编制一本研究充分、依据可靠、论述严谨、内容详实的可研报告的重要基础。需要搜集的资料包括：
（一）搜集基础资料
1．项目背景及必要性资料
（1）项目的提出过程；（2）已开展的相关前期工作，包括已取得的相关前期审批手续（用地预审意见、选址意见书、节能审查意见等），项目单位开展的相关研究成果、向上级部门的请示，各类专题研究会议，相关政府部门批示等；（3）项目实施的直接原因、作用、效果和意义。
2．相关规划、政策法规、建设标准及建筑规范
（1）规划，包括各级国民经济和社会发展规划、各行业专项规划、区域规划、城市规划等。（2）政策法规，包括通用政策法规和行业专属政策法规。通用政策法规指适用于所有政府投资建设项目的文件。行业专属政策法规指项目所属行业专有的文件。（3）建设标准，项目所适用的建设标准。（4）建筑规范，包括通用建筑规范和专门建筑规范。通用建筑规范指对各类房屋建筑、市政基础设施通用的建筑规范，专门建筑规范指对项目所属类别的房屋建筑、市政基础设施专用的建筑规范。
3．项目单位情况资料
如学校的历史沿革、办学规模、办学特色、取得成绩、学生及教职工人数等；医院的历史沿革、医院等级、隶属关系、医院性质、医疗特色、医院业绩、床位规模等；党政机关的历史沿革、机构职能、职工人数、编制人数、业务开展情况等。
4．需求分析基础资料
现有设施情况资料，如现状用地情况，含现有用地权属、面积、规划用途、供地方式、土地证等；现状房屋情况，含现状房屋的用途、建筑面积、建设年代、结构形式、建筑层数、存在问题、房产证等。要注重详细了解调研现状房屋存在哪些问题，比如各类功能用房建筑面积及数量是否达标，是否符合相关建筑规范，是否存在结构、消防等安全隐患，配套室外场地是否达标，建筑老旧破损情况等。
区域同类设施情况资料，如公共服务类型项目是根据区域经济社会发展需要而设置的，为避免重复建设造成政府投资浪费，应调研项目服务区域同类项目情况，包括现有设施、在建项目和规划项目。
区域城市规划资料，对公共服务类项目来说，主要搜集项目服务区域的居住设施、人口规划情况，作为项目开办规模分析依据；对市政基础设施项目来说，上位城市规划是项目建设规模的直接依据。
5．项目用地资料
项目用地测绘（有特殊要求的项目）、岩土工程勘察报告（重大项目、地质条件复杂项目或有特殊要求的项目）、市政接入方案项目、供地方案、项目用地征地拆迁资料，或项目土地开发费用资料。
6．项目设计方案资料
项目单位已委托设计单位开展概念设计、方案设计的，搜集已有的设计成果文件。
7．节能、环境保护、安全卫生资料
项目单位已委托专业单位开展节能评估、环境影响评价、安全卫生评价的，搜集已有的成果文件。
8．项目组织及进度计划
与项目单位沟通，了解项目计划采用组织实施模式、项目实施进度计划的大致设想。
9．项目投资估算及融资方案
搜集同类项目投资估算资料；与项目单位沟通，了解项目计划采用融资方案。
（二）踏勘项目现场
1．新建项目
（1）了解项目场地内部情况，包括现状地形地貌，是否有建构筑物需要拆迁，是否有树木需要伐移，是否有高压线、天然气管道、输油管道等需要迁改，是否位于地震断裂带、地质灾害易发区等；
（2）了解项目选址周边情况，包括周边居住区、人口、厂矿企业及大型公建分布情况，周边是否有不利于拟建建筑的场所，如学校应远离殡仪馆、传染病院、医院的太平间、游乐场、集贸市场、公安看守所、垃圾转运站、危险物品生产及储存基地等场所；
（3）了解项目市政接入条件，包括项目选址周边的交通条件，水、电、气、热等市政基础设施管线接口情况。
2．改扩建项目
除了和新建项目类似的要求外，还应了解项目场地内现状既有建构筑物分布情况、各个单体建筑的功能、既有水、电、气、热等市政基础设施管线接入情况，重点了解需保留改造的建构筑物、拟拆除的建构筑物、市政增容等。
（三）与相关方沟通协调
与相关方沟通协调的目的，是让相关方理解报告编制的要求，获得他们对报告编制工作的支持和配合。在报告编制前期准备工作阶段，相关方需要开展的工作包括：
1．项目单位的工作
（1）收集整理相关资料。项目单位应根据报告编制所需资料清单，收集整理相关资料，提供给报告编制单位，作为可研报告编制的基础资料。
（2）提出项目功能需求的框架。项目单位是项目建成后的使用者，是项目功能的原始提出者，咨询师应引导和配合项目单位按照标准规定粗略提出项目功能需求的框架，作为正式报告中需求分析章节的基础原始资料。
（3）进行勘察设计招投标。重大建设项目、非常规建设项目、地质条件复杂的项目、地下工程复杂的项目，为使可研报告中的设计方案更加详细、深入，投资估算更加合理，在项目建议书批复后，项目单位应提前进行勘察、设计招标，提前开展勘察、设计工作。
（4）开展市政接入方案专项咨询。重大建设项目，市政接入工程投资较大，为使市政接入工程方案具体深入、投资估算准确合理，项目单位应委托市政专业公司编制专门的市政接入方案。市政接入方案内容包括设计图纸、设计说明、工程量和投资估算。
（5）办理前期手续。用地预审意见、选址意见书、节能审查意见、项目建议书批复、其他前期手续（如学校办学规模批复、医院床位数批复、党政机关人员编制批复等）
2．勘察单位工作
提前开展岩土工程勘察的项目，勘察单位要完成拟建项目场地的初步勘察，若场地条件允许，应进行详细勘察。岩土工程勘察的目的为设计方案提供项目场地地质资料依据，给出建筑物地基基础的建议方案。利用地下空间的项目，还应委托专业单位根据《岩土工程勘察报告》编制基坑支护方案、降水方案、地基基础方案，条件具备的情况，还应编制投资估算。
3．设计单位工作
提前开展设计工作的房建工程项目，设计单位应参照《建筑工程设计文件编制深度》（2016年）文件的要求进行方案设计，完成建筑总平面图、各楼层平面图、剖面图、立面图和效果图，各专业设计说明，主要技术指标统计表。
（一）项目建设背景及必要性
1.项目建设背景
可根据所掌握的相关资料，从宏观到微观进行论述。
（1）宏观根据相关规划、政策等文件，结合经济社会发展形势，论述项目建设的发展规划和宏观政策背景。
（2）微观论述项目发展情况、存在问题、提出过程、项目前期工作进展等微观背景。1）发展情况如学校的历史沿革、办学性质、办学规模、专业设置等；医院的历史沿革、医院性质、编制床位、科室设置、医疗水平等。2）存在问题，如学校改扩建项目，现状校舍与建设标准相对比，存在各类用房面积缺口大，影响学校正常教学开展问题；或某些校舍建筑建成年代久远，存在结构安全隐患、消防安全隐患、设施老旧、功能不全等问题。3）叙述项目的提出过程按照时间先后顺序，叙述项目单位内部开展的相关研究工作、向各级主管机关的请示情况、相关研讨会召开情况、各级主管机关批示情况等。4）叙述项目前期工作进展情况按照时间先后顺序，叙述城市规划调整、土地利用规划调整、开办规模批复、选址意见书、用地预审意见、节能审查意见、项目建议书批复等前期手续办理情况。
2．项目建设必要性
可根据所掌握的相关资料，从宏观到微观进行论述。
（1）从落实相关规划的角度论证包括各级国民经济和社会发展规划、各行业专项规划、区域规划、城市规划等。
（2）从落实相关政策的角度论证包括中央、省、市、县各级人民政府出台的相关政策。
（3）从落实相关上级政府部门要求的角度论证结合相关上级政府部门对项目作出的批复文件、会议纪要、签报以及领导讲话等。
（4）从解决项目实际问题的角度论证。如学校项目，可从区域教育资源不足（新建项目）、学校现状校舍规模不足（扩建项目）、校舍设施老化（改建项目）、教育资源整合（迁建项目）等方面论证。
注意微观论述到位、条理清晰、文字通顺、内容丰富。
（二）需求分析及建设规模测算
1．总体思路
（1）新建项目。论证项目开办规模、选择建设标准、测算项目建设规模需求、结合实际约束条件确定项目建设规模。
（2）改扩建项目，论证项目开办规模、选择建设标准、测算项目建设规模需求、分析现状建筑物利用情况，确定保留建筑，计算缺口建筑规模。结合实际约束条件确定项目建设规模。
2．论证项目规模
（1）测算项目开办规模。部分项目需根据服务范围和服务人口确定开办规模。部分项目需根据项目近几年实际工作量来确定开办规模。部分项目需对比现有设施的开办规模，测算实际开办规模缺口，作为项目开办规模。
（2）项目开办规模批复情况。公共服务设施项目的开办规模，一般均需取得行业主管部门的批复。如学校各类班级数量、各类在校生数量——教育主管部门的批复文件；医院编制床位数量，包括普通床位数量和干部保健床位数量——医疗卫生主管部门的批复文件；党政机关办公楼机关工作人员编制数量——人事组织部门批复文件。
3．选择建设标准
如《幼儿园建设标准》（建标175-2016）《普通高等学校建筑面积指标》（建标[2018]32号）《公共图书馆建设标准》（建标108-2008）《公共图书馆建设用地指标》（建标74-2008）《文化馆建设标准》（建标136-2010）《文化馆建设用地指标》（建标128-2008）。
4．测算项目建设规模需求
以综合医院项目为例，新建某大型三甲综合医院，卫生和计划生育主管部门批复床位编制为1200张（含100张干部保健床位）。根据《综合医院建设标准》（建标110-2008）及其他相关政策、标准规定，并考虑医院实际情况，综合医院建设规模需求包括标准七项设施、标准允许增加设施、标准外按相关规定应配建设施等。
结合实际约束条件，如项目实际用地规划条件，项目实际规划新建总建筑面积为279000平方米，与建设规模需求测算结果相比，缺口建筑面积为5760平方米。缺口部分解决方案，可将地下机动车停车位部分采用机械立体停车方式，并增加地上停车位数量，减少车库建筑面积。当规定的指标确实不能满足需要时，可按不超过11平方米/床指标增加用地面积，用于预防保健、单列项目用房的建设和医院的发展用地。
（三）项目选址和建设条件
1．项目选址
（1）项目用地描述
项目用地地理位置、用地四至范围、规划总用地面积（其中建设用地面积、代征用地面积），配项目选址地理位置图、项目用地规划红线范围图、项目用地卫星图。
（2）项目用地现状
地上物情况包括项目用地现状地上房屋建筑、构筑物、附着物等的情况，涉及危旧房拆除的，应在报告中引用需拆除房屋的房屋鉴定报告中的主要结论。此外应附项目用地现场照片。
（3）项目用地取得方式
新选址项目，应说明项目用地取得方式、土地费用及其依据。自有用地项目应说明土地证情况。
2．建设条件
（1）项目用地规划条件
依据城市控规、项目选址意见书、规划条件等文件，说明项目用地的规划性质、规划地上建筑面积、容积率、限高等用地规划要求。
（2）自然条件
简述项目所在区域气候条件、地理环境、地形地貌、抗震条件、水文地质条件、工程地质条件等。如已有本项目岩土工程勘察报告，则可依据该报告描述上述内容；如没有则应调研参考周边建筑岩土工程勘察报告。
（3）市政条件
说明项目用地红线内外市政设施供应条件，包括道路交通、自来水、中水、雨水、污水、燃气、供热、电力、通信、有线电视等。可研阶段，项目单位应委托专业公司编制专项市政接入方案，详细计算市政接入费用。
（四）建设内容和建设方案
1．资料配合要求
（1）规划手续
应取得项目选址意见书、规划条件。
（2）设计资料
项目建议书阶段需编制概念性设计。可研报告阶段，房建类项目参照《建筑工程设计文件编制深度》（2016年）等规范的要求编制方案设计，完成建筑总平面图、各楼层平面图、剖面图、立面图和效果图，各专业设计说明，主要技术指标统计表。其他类项目按相关规范要求执行。
2．建设内容
说明拟建项目总建筑面积（区分地上、地下），分别说明各个单体建筑或各类功能用房的总建筑面积（区分地上、地下）。说明配套建设的室外道路、场地、室外管线、绿化、景观、围墙、大门等室外工程内容。说明红线外电力、热力、燃气、给水、排水等的红线外市政接入工程内容。涉及征地拆迁的，还需说明征地拆迁工作内容。
3．建设方案
（1）设计图纸应有总平面图，各单体建筑的平、立、剖面图，鸟瞰图等。
1）总平面设计图：①场地的区域位置；②场地的范围；③场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物、用地性质或建筑性质、层数等，场地内需保留的建筑物、构筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）；④场地内拟建道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并标示出主要建筑物、构筑物与各类控制线（用地红线、道路红线、建筑控制线等）、相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸，基地出入口与城市道路交叉口之间的距离；⑤拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数、建筑高度、设计标高，以及主要道路、广场的控制标高；⑥指北针或风玫瑰图、比例；⑦根据需要绘制下列反映方案特性的分析图；功能分区、空间组合及景观分析、交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）、消防分析、地形分析、竖向设计分析、绿地布置、日照分析、分期建设等。
2）建筑设计图：平面图①平面的总尺寸、开间、进深尺寸及结构受力体系中的柱网、承重墙位置和尺寸（也可用比例尺标示）；②各主要使用房间的名称；③各层楼地面标高、屋面标高；④室内停车库的停车位和行车线路；⑤首层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针；⑥必要时绘制主要用房的放大平面和室内布置；⑦图纸名称、比例或比例尺。
立面图①体现建筑造型的特点，选择绘制有代表性的立面；②各主要部位和最高点的标高、主体建筑的总高度；③当与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图；④图纸名称、比例或比例尺。
剖面图①剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的部位；②各层标高及室外地面标高，建筑的总高度；③当遇有高度控制时，标明建筑最高点的标高；④剖面编号、比例或比例尺。
当项目按绿色建筑要求建设时，以上有关图纸应示意对应的绿色建筑设计内容。当项目按装配式建筑要求建设时，以上有关图纸应表达装配式建筑设计有关内容（如平面中应表达装配技术使用部位、范围及采用的材料与构造方法，预制墙板的组合关系；预制墙板组合图、叠合楼板组合图等）。
（2）设计说明
1）设计依据及主要技术经济指标
主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、室外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。建筑功能指标：如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。
2）总平面设计说明
概述场地区位、现状特点和周边环境情况及地质地貌特征，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、防火设计、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施；说明关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。
3）建筑设计说明
①建筑方案的设计构思和特点；②建筑与城市空间关系、建筑群体和单体的空间处理、平面和剖面关系、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）及立面主要材质色彩等；③建筑的功能布局和内部交通组织，包括各种出入口，楼梯、电梯、自动扶梯等垂直交通运输设施的布置；④建筑防火设计，包括总体消防、建筑单体的防火分区、安全疏散等设计原则；⑤无障碍设计简要说明；⑥当建筑在声学、建筑光学、建筑安全防护与维护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明；⑦建筑节能设计说明设计依据；项目所在地的气候分区及建筑分类；概述建筑节能设计及围护结构节能措施。⑧绿色建筑设计说明设计依据；项目绿色建筑设计的目标和定位；概述绿色设计的主要策略。⑨装配式建筑设计说明设计依据；项目装配式建筑设计的目标和定位；概述装配式建筑设计的主要技术措施。
4）结构设计说明
①工程概况、设计依据②建筑分类等级：建筑结构安全等级，建筑抗震设防类别，主要结构的抗震等级，地下室防水等级，人防地下室的抗力等级，有条件时说明地基基础的设计等级③上部结构及地下室结构方案：结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）的设置；上部及地下室结构选型概述，上部及地下室结构布置说明（必要时附简图或结构方案比选）；阐述设计中拟采用的新结构、新材料及新工艺等，简要说明关键技术问题的解决方法，包括分析方法（必要时说明拟采用的进行结构分析的软件名称）及构造措施或试验方法；特殊结构宜进行方案可行性论述。④基础方案：有条件时阐述基础选型及持力层，必要时说明对相邻既有建筑物的影响等。⑤主要结构材料：混凝土强度等级、钢筋种类、钢绞线或高强钢丝种类、钢材牌号、砌体材料、其他特殊材料或产品（如成品拉索、铸钢件、成品支座、消能或减震产品等）的说明等。⑥需要特别说明的其他问题：如对需要进行抗震设防专项审查或其他需要进行专项论证的项目应明确说明。⑦采用的与结构有关的绿色建筑技术和措施。⑧装配式结构设计专门内容。
5）电气设计说明
①设计依据②变、配、发电系统：负荷级别以及总负荷估算容量；电源，城市电网拟提供电源的电压等级、回路数、容量；拟设置的变、配、发电站数量和位置设置原则；确定备用电源和应急电源的型式、电压等级，容量③弱电系统：信息设施系统（电话交换系统、信息网络系统、室内移动通信覆盖系统、综合布线系统、有线电视系统、广播系统、会议系统、信息引导及发布系统、无线对讲系统）、公共安全系统（火灾自动报警系统、安全技术防范系统（视频监控及入侵报警系统、出入口控制系统、车库管理及车位引导系统、安全防范综合管理平台、应急指挥系统））、建筑设备管理系统（建筑设备监控系统、建筑能耗监管系统）、信息化应用系统（排队叫号系统、探视系统、手术室闭路示教及监控管理系统、医护对讲系统、智能卡应用系统）、智能化系统集成。④电气节能及环保措施。⑤绿色建筑电气设计。⑥建筑电气专项设计。
6）给水排水设计说明
①设计依据②给水水源情况简述（包括自备水源及城镇给水管网）；给水系统：简述系统供水方式；估算总用水量（最高日用水量、最大时用水量）；热水系统：简述热源，供应范围及系统供应方式；集中热水供应估算耗热量（系统及设计小时耗热量和设计小时热水量）；中水系统：简述设计依据及用途；循环冷却水系统、重复用水系统及采取的其他节水、节能减排采取的措施；管道直饮水系统：简述设计依据，处理方法等；其他给水系统（如非传统水源）的简介。③消防水源情况简述（城镇给水管网、自备水源等）；消防系统：简述消防系统种类，水消防系统供水方式，消防水箱、水池等容积，消防泵房的设置等；消防用水量（设计流量、一次灭火用水量、火灾延续时间）；其他灭火系统、设施的设计要求等。④排水体制（室内污、废水的排水合流或分流，室外生活排水和雨水的合流或分流），污、废水及雨水的排放出路；给出雨水系统重现期等主要设计参数，估算污废水排水量、雨水量等；生活排水、雨水系统设计说明，雨水控制与综合利用设计说明；污、废水的处理方法。⑤绿色建筑技术和措施。
7）暖通设计说明
①设计依据②设计范围③室内外设计参数及设计标准④冷、热负荷的估算数据⑤冷热源：供暖热源的选择及其参数；空气调节的冷源、热源选择及其参数；⑥系统形式：供暖、空气调节的系统形式，简述控制方式；通风系统简述；防排烟系统及暖通空调系统的防火措施简述；⑦节能设计要点⑧绿色建筑技术和措施⑨废气排放处理和降噪、减振等环保措施。
8）其他设计说明
根据项目实际情况，增加锅炉房、换热站、燃气调压站、电梯、室外工程等的方案设计说明。
（五）项目组织管理和实施进度安排
1．项目组织管理
项目组织管理应明确具体的项目实施主体（项目单位），涉及新组建项目法人的，应有项目法人组建方案。此外，需明确项目实施主体在项目实施过程中的主要责任，按规定严格执行项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制、竣工验收制等建设管理制度，加强项目质量、进度、成本、安全控制。
具体来说，项目单位的职责包括：（1）根据使用要求提出项目使用功能配置、建设标准，参与可行性研究、项目立项审批；（2）按照招标投标法选择设计、施工、监理单位，办理开工前相关手续；（3）监督项目的施工进度、工程质量、工程安全、工程投资，定期组织项目阶段验收，确保项目按计划顺利实施；（4）工程完成后按有关建设程序进行项目验收，组织项目交付使用。
2．实施进度安排
为了顺利完成工程项目的投资建设，通常要把一个工程项目划分成若干个工作阶段，以便更好地进行管理。一般工程项目周期划分为四个阶段：前期阶段、准备阶段、实施阶段和竣工验收阶段。
前期阶段办理项目规划选址意见书（规划条件）、建设项目用地预审、立项批复等行政许可手续；准备阶段完成项目的招标、勘察、设计，办理工程规划许可证、施工许可证办理等行政许可手续；实施阶段完成项目各个单体建筑物、室外工程及红线外市政接入工程的建设；竣工验收阶段进行项目竣工验收，并交付使用。
实施进度计划应参考类似项目编制，并结合项目自身特点调整。前期咨询报告中的实施进度安排是比较粗线条的，可以使用文字说明，也可以编制进度计划横道图、网络图。
3．招标方案
可研报告应提出项目招标方案。
（1）依据法规、政策
《招标投标法》《招标投标法实施条例》《必须招标的工程项目规定》（2018年国家发改委令第16号）《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规规〔2018〕843号）等。
（2）必须招标的项目范围
1）使用预算资金200万元人民币以上并且该资金占投资额10%以上的项目；2）使用国有企业事业单位资金并且该资金占控股或者主导地位的项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目：①煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目；②铁路、公路、管道、水运，以及公共航空和A1级通用机场等交通运输基础设施项目；③电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目；④防洪、灌溉、排涝、引（供）水等水利基础设施项目；⑤城市轨道交通等城建项目。
（3）必须招标项目进行招标的标准
必须招标项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到下列国家规定标准的，发展改革部门应当核准招标。
1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。
依法必须招标的项目申请不招标的条件：1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；5）涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况；6）国家规定的其他特殊情形。
（4）招标方式选择
国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目应当公开招标；但有下列情形之一的，可以邀请招标：1）技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择；2）采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。
（5）招标组织形式
选择招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。招标人具有编制招标文件和组织评标能力，是指招标人具有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面的专业人员。
（六）投资估算及融资方案
投资估算的规范文件包括《建筑工程设计文件编制深度规定（2016年）》《市政工程投资估算编制办法》（2007年），新版正在征求意见；《市政工程投资估算指标》（2007年）《公路工程建设项目投资估算编制办法》（JTG3820—2018）《公路工程估算指标》（JTG/T3821—2018）《水利水电工程可行性研究报告编制规程》（SL618－2013）等等。
投资估算章节一般包括：投资估算编制依据、投资估算编制范围、总投资估算结果、投资估算编制说明、资金筹措。
1．投资估算编制依据
①设计说明书及设计图纸；②国家和地方政府有关工程建设和造价管理的法律、法规和方针政策；③当地和主管部门颁布的概算定额、指标（或预算定额、综合预算定额）、单位估价表、类似工程造价指标、工程费用定额和相关费用规定的文件等；④当地现行的建设工程价格信息；⑤建设单位提供的有关概算的其他资料；⑥工程建设其他费用计费依据；⑦有关文件、合同、协议等；⑧建设场地的自然条件和施工条件。
2．投资估算编制范围
项目投资估算范围一般包括：用地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等。
3．总投资估算结果
包括总投资估算结果说明、总投资估算汇总表、投资估算明细表（附表）。
4．投资估算编制说明
说明构成项目投资的各类费用的构成明细项、计算方法及依据文件。
5．投资估算明细表说明
（1）用地费用：涉及土地费用的项目，如已完成土地开发，直接引用相关政府部门完成土地开发成本审核结果；如要自行进行土地整理，则应分项详细测算征地、拆迁费用。
（2）工程费用：单项工程工程费用估算表按每一个单项工程内各单位工程费用估算汇总组成，表中要标明技术经济指标，经济指标包括计量指标单位、数量、单位造价。单位工程包括建筑（土建）工程、装饰工程、机电设备及安装工程、室外总体工程等专业工程。机电设备及安装工程由建筑电气、给水排水、采暖通风与空气调节、热能动力、弱电等专业工程组成。室外总体工程由场地土石方工程、道路工程、广场工程、围墙、大门、室外管线、园林绿化等专业工程组成。
单位工程（专业工程）费用估算采用工程量（建筑面积）×单位造价指标方法计算。单位造价指标参考类似项目，考虑本项目实际情况修正后确定。
（3）工程建设其他费：包括建设管理费、场地准备费及临时设施费、勘察费、设计费、工程监理费、招标代理服务费、招标交易服务费、前期工作咨询费、环境影响评价费、交通影响评价费、水影响评价费、工程保险费、劳动安全卫生评价费、特殊设备安全监督检验费等。列明费用项目名称、计算基数、费率、金额及所依据的国家和地方政府有关文件。涉及红线外市政基础设施接入工程费用的，如外电源、自来水、燃气、热力等接入费用，应委托专业公司编制市政基础设施接入方案和投资估算，并引用投资估算结果。
（4）预备费：以工程费用、工程建设其他费用为基数计算，费率根据估算阶段不同阶段及工作深度取不同值，一般项目建议书阶段取8－10%，可行性研究阶段取5－8%，或按照相关规定确定取值。
（5）建设期利息：根据相关规定拟定融资方案（包括融资比例、融资方式、融资利率、融资时间计划等），再按利息计算规则计算建设期利息。
（七）其他章节
除前述报告编制要点外，可研报告还应包含项目运营方案、项目影响效果分析、项目风险管控方案等内容，可参考建设单位拟定的运营方案、类似项目情况编制这些章节。如遇外部负面影响大的项目，如垃圾填埋场、变电站、城市快速路、危险物仓库、危险品工厂等项目，则应在可研阶段提前委托专业单位开展环评、安全评价、风险评价、社会稳定风险分析等。
（八）报告附表、附图、附件
1．附表包括投资估算表、建筑面积分配表等。
2．附图包括方案设计成套图纸。
3．附件包括已取得的相关前期审批手续（用地预审意见、选址意见书、节能审查意见、开办规模批复等），项目用地测绘资料、其他相关评价评估的批复、其他相关政府部门会议纪要、批复等。
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